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遺産の評価

土地

  • 当事者間で合意が成立しない場合、最終的には鑑定などに基づいて裁判所が評価を決めることになりますが、実務上は、簡易なものとして、以下の資料を参考とし、立場に応じて、評価額を主張していくのが一般的と思われます。

1固定資産評価額

  • 不動産所在地の市区町村において取得できる固定資産税評価証明書などに記載されています
  • 公示地価の7割程度を目安に設定されていると言われています

2相続税評価額(路線価)

  • 厳密には路線価をその土地の形状などに応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算しますが、そのためには税理士などへ依頼する必要があり、費用の問題もあるため、単純に路線価×面積で算出された額を評価額として主張することもよく行われています
  • 公示地価の8割程度を目安に設定されていると言われています

3公示地価・基準地標準価格

実際の取引価格に比較的に近いと言われていますが、対象となる標準地・基準地が少ないため、参考にできない場合も多いです

4不動産業者による査定書

あくまでも一業者の意見にすぎませんが、比較的簡単に入手できるため、実務的にはよく利用されています

借地権・借地権の負担付の土地(=底地)

借地権の評価額=更地価格×借地権割合

  • 借地権割合については、路線価図に記載された借地権割合を参考にするのが一般的です。

貸家・貸家の敷地(=貸家建付地)

  • 鑑定となれば、収益還元法に基づき算定するのが一般的です
  • ただ、鑑定には費用がかかるため、簡易な方法として、財産評価基本通達において定められた評価方法を参考に、以下のような評価方法を取ることもあります

  • 建物価格については、固定資産評価額を使用することが多いです。

  • 借地権割合については、路線価図に記載された借地権割合を参考にするのが一般的です。

借家権

  • 借家権は通常、賃貸人の承諾なしに譲渡や転貸することができず、客観的な取引価格を想定することは困難であるため、原則として、価値がないものとして取り扱われています。

使用借権の負担付の土地

  • 実務上は、土地上の建物の構造、形状、被相続人との人的関係その他の事情に応じて、更地価格の1割から3割程度を減額して評価することが多いと思われます。
  • これに対し、使用借権の設定を受け、対象となる土地の上に建物を所有している相続人が当該土地を取得する場合には、異論はありますが、当該相続人は何の負担もない完全な所有権を取得する結果となるわけですから、このような場合には、使用借権による減額評価は行わず、更地価格で評価すべきと考えます(同様の考え方に立つ審判例あり)。

抵当権付不動産

1.調停の場合

  • 被担保債務が被相続人の債務である場合に、当該不動産の取得を希望する相続人が被担保債務額全額を負担する(ただし、債権者の同意がない限り、債権者には主張できない。)ことを条件として、当該不動産の評価に際し、被担保債務額を控除するとの処理もよく行われています。

2.審判の場合

  • ・被担保債務が被相続人の債務である場合、当該債務は当然に各相続人が相続分に応じて負担することになるため、当該不動産の評価に際し、被担保債務額は控除されない
  • ・被担保債務が第三者の債務である場合については、1.控除する必要はないとの考え方と、2.第三者が無資力であることを示す明確な事情(破産手続開始決定を受けているなど)があれば、被担保債務額を控除するとする考え方に分かれています

農地・山林

  • 財産評価基本通達における評価方法が参考になりますが、詳細は以下の国税庁HPを参照ください。
  • 農地
    山林

    非上場株式

    • 会社法上の株式買取請求における株価算定方法、あるいは、財産評価基本通達に定められた評価方法が参考になります
    • 実務上は、財産評価基本通達に定められた評価方法に基づく評価額を参考に、共同相続人間で株価評価に関する合意形成を目指すのが一般的と思われます
    • 合意が成立しない場合、公認会計士等の専門家による鑑定が必要となりますが、一般に株式鑑定は不動産鑑定と比較しても相当高額であり、経済的負担が大きくなります
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