ただ、不動産は、ケーキのように切り分けて分割することが困難な場合がほとんどであり、また、定価があるわけではないため、遺産分割方法や評価額を巡って紛争になる事案が多く見られます。
以下では、多くの相続案件に携わってきた弁護士が、遺産に不動産が含まれている場合の対応方法についてご説明いたします。
1 不動産の評価額
遺産分割における不動産の評価額は時価によります。
上場株式であれば、取引所の終値を調べれば一義的に時価を把握することができますが、不動産にそのような方法はありません。
そのため、遺産分割における不動産の評価額（＝時価）は、相続人間で合意が成立すればそれにより、相続人間で合意が成立しない場合は裁判所が定めることになります。
ですので、まずは不動産の評価額について相続人間で合意を目指すことになりますが、その際、何を根拠として主張をすればよいのでしょうか。
まず、不動産に関する公的な価格である、固定資産税評価額、相続税評価額、公示価格、都道府県地価調査標準価格が考えられます。
しかしながら、固定資産税評価額および相続税評価額は、時価より低く算出されているのが通常であるため、少なくとも時価はこれらの評価額より高くなります。
また、公示価格や都道府県地価調査標準価格は、時価に近い金額で算出されていますが、算出されている地点がそれほど多くないため、実際には使えない場合が多いです。
そのため、実務上、不動産の時価を主張する根拠として一般的に用いられているのは、不動産業者の査定書です。
ただ、不動産業者の査定額は、業者ごとに異なるのが通常ですので、複数の業者に査定を依頼し、その結果を踏まえて、不動産の時価を主張されるのが妥当でしょう。
これらを根拠として相続人間で不動産の評価額について合意が成立すればよいですが、成立しない場合、不動産鑑定評価に基づき裁判所が評価額を決めることになります。
2 不動産の遺産分割方法
不動産の遺産分割方法としては以下の4つがあり、事案に応じて最適な遺産分割方法を選択する必要があります。
(1) 現物分割
現物分割とは、
①複数ある不動産を各相続人にそれぞれ取得させる、あるいは、
②土地を分筆して分筆後の土地を各相続人に取得させるなど、各相続人が不動産そのものを取得する遺産分割方法です。
ただ、①については、複数ある不動産の価値が異なる、あるいは、相続人の数と不動産の数が一致しない場合が多いため、実際に①の方法で相続人の意見が一致することは稀です。
また、②については、分筆した土地の方位や形状、接道部分の違いから、真の意味で同価値の分筆ができる物件はそうありませんし、家が建っている土地だと、分筆は事実上困難です。さらに、対象の土地が一般的な宅地程度の規模だと、分筆後の各土地の活用方法が見いだせず、評価額が大幅に下がることにもなりかねないため、こちらの方法も現実には実現不可能な場合が多いです。
このように、現物分割では相続人の意見を一致させることは困難な場合が多いため、現物分割の方法で解決できる事案は多くありません。
(2) 代償分割
代償分割とは、一部の相続人に相続分を超える額の遺産を取得させた上で、当該相続人から他の相続人に対し、相続分を超えた額の金銭（＝代償金）を支払わせる方法です。
相続人がABの2人（相続分：各2分の1）、遺産は土地（評価額：2000万円）のみで、相続人Aが土地の取得を希望しているという事案を例にとれば、相続人Aが土地を取得する代わりに、相続人AからBに対して代償金1000万円を支払うとする方法です。
ただ、代償分割の場合、不動産の評価を巡って争いになる場合が多く見られます。
不動産の取得を希望する相続人にとっては、不動産の評価が低い方が支払う代償金は安く済むため、できるだけ不動産の評価を低くしたいと考える一方で、不動産の取得は希望せず、代償金の支払いを受ける相続人にとっては、不動産の評価が高い方が支払いを受ける代償金が多くなるため、できるだけ不動産の評価を高くしたいと考えます。
そのため、不動産の取得を希望する相続人とそれ以外の相続人の間で、不動産の評価に関する意見が一致しにくいためです。
また、不動産の評価額以外にも、代償金の支払能力も問題になります。不動産の取得を希望する相続人に代償金の支払能力がない場合、そもそも代償分割の方法を取ることはできません。
さらに、支払能力に問題がない場合でも、約束した代償金がきちんと支払われるかという問題もあります。協議を成立させるにあたっては、代償金の支払いを求めて裁判を起こさなければならないという事態を回避するための方策を講じることを忘れないようにしてください。
(3) 換価分割
換価分割とは、不動産を売却して、売却金を相続人間で分割する方法です。
実際に売却するため、不動産の評価を巡る紛争も生じにくいですし、分割が容易な金銭に換えられるため、不動産の遺産分割方法としては最もお薦めの方法です。
換価分割の具体的な方法としては、①相続人の共有名義とした上で、全員で協力して売却する方法と、②相続人の一人の単独名義とした上で、売却後に代金を分配する方法の2つがあります。
①の場合、売却価格を巡って意見が一致せず、なかなか売却できない事態も多くみられるため、かかる事態に対応するための方策を講じておくべきでしょう。
②の場合、単独名義となった相続人一人が譲渡所得税を負担することがないよう、また、売却代金がきちんと他の相続人に分配されるよう、対策を講じておくべきでしょう。
(4) 共有分割
共有分割とは、各相続人が相続分に応じた不動産の共有持分を取得する形で分割する方法です。
一見すると解決したように見えますが、共有後の不動産の管理・処分を巡って意見が対立したり、二次相続が発生した場合には当事者の数がさらに増え、共有関係の解消が困難になるなど、問題も多く、いわば相続問題の先送りにすぎないため、真にやむを得ない場合を除き、選択すべき解決方法ではありません。
3 遺産に不動産が含まれる場合の相続トラブルは弁護士にお任せください
遺産に不動産が含まれる場合の遺産分割においてポイントとなる不動産の評価額及び遺産分割方法について説明してまいりましたが、不動産の評価額や遺産分割方法を巡って紛争となる案件は多くあります。
また、不動産の評価額や遺産分割方法について合意できたとしても、上記のとおり、合意した遺産分割方法が確実に実行され、あるいは、予想外の損害が生じないようにするための方策も講じておく必要があります。
これらをすべて押さえた上で納得のいく遺産分割を実現するためには、実際には相当な知識と経験が必要になりますので、遺産に不動産が含まれる相続問題に直面されている方は、遺産相続の知識・経験が豊富な弁護士に相談・依頼されることを強くお勧めします。
遺産相続の知識・経験が豊富な弁護士であれば、不動産の評価、遺産分割方法はもちろん、その確実な実行、不測の損害を回避するための方策など、あなたにとって納得のいく遺産分割を実現するために必要なすべてのサポートを提供することができます。
また、第三者である弁護士が入ることにより、感情的な対立も最小限に抑えられ、早期の解決が期待できるとともに、交渉や協議はすべて弁護士が行うことになるため、ご自身で親族と意見を戦わせなければならないというストレスからも解放されます。
当事務所の解決事例
73年間放置されてきた不動産に関する相続問題を解決した事案
不動産の売却方法を工夫することにより取得分が当初見込みより3000万円以上増加した事例
不動産評価額をアップさせることで遺留分を700万円増額できた事例
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弁護士新井教正（アライノリマサ）
代表弁護士の新井教正（あらいのりまさ）と申します。
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お客様を笑顔にするためには、出来るかぎりご希望に沿ったベストな解決を図る必要があります。
ご希望に沿ったベストな解決を図るためには、お客様のお話をじっくりと丁寧にお聞きすることが何より大切です。
そのため、当事務所では、十分なお時間を取り、まずは、お客様が抱いておられるご不安や紛争の解決方法に関するご希望を正確に理解するよう努めています。
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