不動産の売却方法を工夫することにより取得分が当初見込みより3000万円以上増加した事例 |大阪 相続 弁護士|相続問題に精通するエミナス法律事務所

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不動産の売却方法を工夫することにより取得分が当初見込みより3000万円以上増加した事例

  • 性別:女性
  • 依頼者情報:●争点別:遺留分 ●遺産額:3000万円以上 ●遺産の種類:不動産 ●相続人の関係:兄弟姉妹

事案の内容

相続人は子4名(一男三女)で、被相続人である母親が、長女へすべての遺産を相続させる旨の遺言を作成していたため、三女(依頼者)から、遺留分請求の依頼を受けました。

当事務所の活動内容

依頼者が遺留分を有すること自体に争いはなかったのですが、めぼしい遺産は不動産(被相続人の自宅)のみで、長女の方で代償金を支払うことはできないとのことでした。そのため、各相続人が共有取得し、売却した上で、売却代金を分配する方向で進めることにしました。

その際に問題になったのが売却の進め方です。長女は、遺産不動産の共有持分の過半数を有している自分に任せてほしい、と強硬に主張してきました。

ただ、本件では、不動産の価値が高く(交渉に先立ち当職が取得していた業者査定で4億円程度)、また、業者に依頼すれば、高額な仲介手数料(4億円で売れた場合は1000万円を超える)が必要になるため、当職としては、長女へ任せるのは適切ではないと判断しました。

そこで、当職の方から、全員共同で入札を主催・実施することを提案したところ、長女及びその他の相続人の了解が得られました。

結果

当職と長女の税理士が協力して入札の準備を進めるとともに、複数の不動産業者に対して入札へ参加するよう声掛けしていきました。その結果、入札には十数社が参加し、取得していた査定価格を大きく上回る金額で不動産を売却することができました。また、売主側の仲介手数料も節約することができました。

事件処理のポイント

不動産を売却する場合、信頼できる業者へすべて任せるのが一般的な方法であり、通常の個人宅の売却などであれば、かかる方法が最適であることは間違いありません。

ただ、本事例の遺産不動産は、立地及び形状の良さ、規模の大きさなどから、購入者は業者に限られ、また、相当に人気化するだろうと予想できたため、入札の方法を取ることにしました。

また、通常は売主側が業者へ依頼し、当該業者に入札を主催してもらう(=取り仕切ってもらう)のですが、これでは当該業者へ仲介手数料を支払う必要が出てきます。ただ、本件土地は業者向けの土地で人気化することが予想されたため、情報開示は最低限にとどめ、また、売主に有利な条件を付したとしても、手を挙げる業者はいくらでも出てくるだろうと考え、売主側として業者へは依頼せず、自ら入札の主催も行いました。

その結果は上記のとおりで、期待以上の成果を上げることができました。

 

当職が数多の相続事件の処理を通じて得た不動産に関する知識・経験と、構築してきた業者とのネットワークを最大限に活用できた事例でした。

その他の解決事例

売却のために共有取得とせざるを得なかった遺産不動産の売却を確実に実行するための方策を講じた事例

  • 性別:男性
  • 依頼者情報:●争点別:遺産分割 ● 遺産額:3000万円以上 ●遺産の種類:不動産、預貯金 ●相続人の関係:兄弟姉妹

相続人は子3人(長男、長女、二女)で、遺産は、被相続人の自宅不動産(土地・建物/固定資産評価額:6500万円程度)とわずかな預貯金です。長女・二女(依頼者)から長男に対して遺産分割を求めたものの、長男がこれに応じないとして、遺産分割の交渉を依頼いただきました。 ...

依頼者の特別受益について黙示の持戻し免除の意思表示があったことを前提に交渉を成立させた事例

  • 性別:女性
  • 依頼者情報:●争点別:特別受益 ●遺産額:3000万円以上 ●遺産の種類:預貯金、不動産 ●相続人の関係:後妻と前妻の子

相続人は後妻と先妻の子で、被相続人は自宅不動産を後妻へ相続させる旨の自筆証書遺言を作成していました。被相続人の遺産としては、自宅不動産以外にも預貯金がありましたが、預貯金は遺言の対象となっていなかったため、後妻が預貯金を相続するためには先妻の子との間で遺産分割協議を成立させる必要がありました。自宅不動産に加え、預貯金の半額を相続したいというのが後妻の希望でした。 しかしながら、後妻と先妻の子という関係性から、自ら交渉を行うのは負担が大きいとのことで、後妻から遺産分割の交渉を依頼いただくことになりました。 ...

早期解決を強く希望される遺産分割を1ヶ月半で解決した事例

  • 性別:男性
  • 依頼者情報:●争点別:遺産分割  ●遺産額:3000万円以上  ●遺産の種類:収益不動産、実家、預貯金、上場株式  ●相続人の関係:実の兄弟

2ヶ月後に兄(相手方)が海外へ転居予定とのことで、双方とも早期の遺産分割を希望していましたが、 ①弟(依頼者)が取得を希望している自宅不動産の評価額、 ②双方とも売却を希望している収益不動産の売却時期、 の2点について意見の対立が生じていました。 ...

保険の契約者名義変更及び株式贈与の無効を勝ち取った事例

  • 性別:男性
  • 依頼者情報:●争点別:その他  ●遺産額:3000万円以上  ●遺産の種類:預貯金  ●相続人の関係:姉弟

依頼者(=弟)からご依頼を受けました。母が施設・病院に入所・入院していた期間中に、 ①母が保有していた保険契約(解約返戻金:500万円)の契約者名義の姉への変更、 ②母が保有していた上場株式(評価額:200万円)の姉への贈与がなされているが、いずれも姉が無断で行ったものであるから、姉に対する責任追及の訴訟を提起してほしい とのご依頼でした。 ...

話し合いに応じない相続人との遺産分割協議をスムーズに解決した事案

  • 性別:男性
  • 依頼者情報:●争点別:遺産分割  ●遺産額:3000万円以上  ●遺産の種類:預貯金、不動産  ●相続人の関係:伯父と姪

相続人は叔母と甥(被相続人から見れば子と代襲相続人である孫/甥が依頼者)です。相続開始の数ヶ月経過後から、依頼者から叔母に対し遺産分割の話を何度か持ち掛けたものの、叔母からは、都度、「悪いようにはしないから任せておきなさい。」との回答しかなされませんでした。 しばらく様子を見たものの、一向に具体的な話が出てこないため、依頼者から叔母へ催促したところ、今度は「私が信用できないのか。」と高圧的な態度に出られ、さらには、依頼者の母親へも恫喝に近い電話が入るようになったため、自らの手には負えないとして、遺産分割の交渉を依頼いただきました。 ...
  • 遺産分割交渉が進まない
  • 遺留分を請求したい・された
  • 預金の使い込みが発生した
  • 相続人の一人が遺産を開示してくれない
  • 遺言の無効を主張したい
  • 前妻の子どもとの遺産分割
  • 不動産がある場合の相続問題
  • 相手方に弁護士が就いた方へ
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